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拆遷有關各方的經濟分析

發布時間:2015-06-19 11:06

  拆遷工作關系重大經濟利益的重新分配,當前我國由拆遷工作引發的矛盾糾紛異常尖銳復雜。本文從成本、風險、收益和通常采用策略等經濟角度對拆遷中有關各方詳細分析,進而得出做好拆遷應該以協調好各方經濟利益為根本原則。

  拆遷的本質是空間、資本等經濟資源的重新整合和經濟利益分配格局的重新調整,拆遷的直接相關方有政府、拆遷方和被拆遷方。從經濟角度分析各方的收益、成本、風險及其通常采取的策略如下:

  一、對政府的分析

  除商業拆遷外,政府一般具有決定是否拆遷、確定如何拆遷、把握拆遷節奏、調節化解各種矛盾的權力,是拆遷的主導力量。

  1.政府的收益。政府主導推動拆遷工作,一般是從經濟社會整體發展和長遠利益出發,包括優化城市布局、騰出發展空間;改善地區環境面貌;改變當地居民生活情況、提高社會管理服務水平;導向外來人口;消除治安消防隱患;解決人口就業等。可以說,科學合理的拆遷工作,可以在短短數年內實現當地經濟社會的跨越式發展。

  2.政府的成本和風險。拆遷并不是政府的日常常規工作,因此政府推動拆遷,首先是各部門人力的付出和行政經費的增加,這部分成本一般分散到各部門的工作安排和各項財政經費中。其次是拆遷過程中,政府可能墊付一定的資金,以維持資金周轉,推動工作快速推進,這既是一種成本,也存在一定的風險。最后,拆遷會引發各種尖銳的矛盾沖突,政府將面臨出現信訪情況、涉黑涉惡情況、群體性聚集事件等外部失控風險,還可能面臨出現自焚事件等重大事件的風險。

  3.政府的一般策略。政府推動拆遷的一般過程,首先要經過前期調研,綜合各方面情況和意見,以決定是否拆遷、確定如何拆遷等。然后制定拆遷工作方案,通過民主表決,調查摸底具體情況。之后是與各家各戶商談、簽協議。最后是解決“釘子戶”。其中主要策略有,一是大力宣傳、營造氛圍,獲得廣大群眾的了解、理解、支持、認同和配合;二是利用體制機制力量,利用黨群組織、行政關系、親友聯系等,促使群眾有人帶頭響應,有一部分積極參與配合;三是各相關政府部門充分做好支持配合工作。

  二、對拆遷方的分析

  拆遷方是拆遷工作的實施主體,負責與一家一戶的群眾簽訂協議,在商業拆遷中是主導方,在其它各種拆遷中,一般是主動助推方。拆遷方除了房地產開發公司外,一般還包括評估公司、拆除公司、監理公司等。

  1.拆遷方的利益。形式上看,拆遷方的利益只是經濟利益,以付出最少的拆遷補償款完成拆遷工作為最終目的。但現實中,很多拆遷方還必須兼顧社會穩定的要求、公正公平的原則等,并不能簡化為單一利益最大化的主體。

拆遷有關各方的經濟分析

  2.拆遷方的成本和風險。拆遷方的成本除了最直接的對被拆遷方的補償款外,還包括資金流動成本等。此外,為了長遠利益,拆遷方不得不兼顧社會整體利益,維護自身良好形象,保持和政府的配合信任關系。風險方面,如果拆遷過程中發生重大事件,拆遷進程肯定受到影響,對按期完成拆遷,進而盈利回籠資金造成影響。

  3.拆遷方的正常策略。拆遷方為了實現自身的最大利益,通常會緊密和政府合作,與政府各相關部門維持良好互動的關系。在拆遷工作籌備中,就全面摸底,除了各戶的面積、地上財產情況外,還包括群眾人際關系情況、有關歷史情況等,以備有針對性地開展工作。總體上會公示拆遷補償標準和各家基本情況,以示公開透明。也會主動與各家接觸,詳細談判,促進各家積極行動。

  三、對被拆遷方的分析

  形式上被拆遷方是拆遷工作的被動方,但一般來講,大多數被拆遷方的心態并非是完全反抗、抵觸、排斥拆遷的。大多數被拆遷方的心態其實是矛盾的,既希望通過拆遷增加收入、改變就業狀態、加強社會保障、改善居住生活環境、整體提升生活水平,又充滿對未來未知的焦慮、對自身利益能否受到公平對待的擔憂。

  1.被拆遷方的成本、收益和風險。被拆遷方表面上付出的成本是所有權不屬于自己的土地上破爛的地上物,看似非常不值錢。但其內涵卻是安身立命之所、故土難離之情、未來需要重新擇地居住之憂等。被拆遷方的收益也不單單是拆遷補償款。往往還包含有回遷房、城市戶籍、社保、醫保、就業、有關公司的股份等等。被拆遷方的風險主要在政策上。一般政策都會規定先簽的獎勵,強遷的處罰,并強調政策公平、前后一致。被拆遷方既想拖到最后多要一些,又擔心到時反倒損失。

  2.一般被拆遷方的策略。除了“釘子戶”外,一般被拆遷方拆遷的策略千差萬別、千奇百怪。大多數人首先是等待觀望,然后是側面打探,其后是試探接觸,再后是討價還價、認可條件,最后是簽協議、交鑰匙。還有不主動不關心但不抵觸、一談就走的,有分紅臉白臉演戲的,等等。但也有毫不在乎,隨便簽完了事的。被拆遷方實施策略并不一定是為了追求“超常”利益,有的是在現有拆遷政策下解決不了困難,有的是家庭確實困難。

  3.釘子戶。絕大多數釘子戶的產生原因都是補償資金問題,出于各種考慮,心理期望的拆遷補償款會遠遠大于政策規定和拆遷方接受程度,且認為越往后拖受益越大。還應該明確的一點是,相當一部分釘子戶會在被強拆前達成協議,真正進入強拆程序的只占釘子戶中的一小部分。還需要注意的是,釘子戶不能與困難家庭劃等號,最困難的家庭可能很快就簽訂了協議,釘子戶一般不發愁眼前的生活。輿論經常是從同情弱者的角度同情釘子戶,這是一個誤區。

  從以上分析在看出,拆遷工作的本質是經濟利益問題,與拆遷工作相關的法律、政治、社會、文化、心理等方方面面都是圍繞經濟利益運轉的。因此,做好拆遷應該以協調好各方經濟利益為根本原則。

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